Patrimoine

Investissements immobiliers

Preuve du changement d’usage des locaux d’habitation

La déclaration « H2 » souscrite en 1978 qui recense l’usage du bien à cette date ne saurait, à elle seule, établir que le local était réputé à usage d'habitation nécessitant une autorisation de changement d’usage en cas de location meublée pour une courte durée à une clientèle de passage.

Dans les communes de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage des locaux destinés à l’habitation soumis à autorisation administrative préalable (c. constr. et hab. art. L. 631-7, al. 6).

À défaut d’autorisation préalable, le propriétaire s’expose à une amende de 50 000 € versée à la commune par local irrégulièrement transformé ainsi qu’à une astreinte (c. constr. et hab. art. L. 651-2).

Dans cette affaire, le propriétaire d’un appartement situé à Paris a été assigné par la Ville de Paris en paiement d’une amende pour l’avoir loué en meublé sur une courte durée à une clientèle de passage sans avoir sollicité l’autorisation de changement d’usage. Pour établir l’usage d’habitation du local en cause, la Ville de Paris a produit la déclaration « H2 » que les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties devaient souscrire en vue de la révision foncière du 1^er janvier 1970. En effet, pour l’application de la réglementation sur le changement d’usage des locaux d’habitation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970 (c. constr. et hab. art. 631-7, al. 3).

Or, en l’espèce, ce formulaire n'avait été rempli par le propriétaire du local qu'en 1978.

La Cour d’appel en a toutefois déduit que ce document établissait l’usage d’habitation du local au 1^er janvier 1970 au regard des réponses du propriétaire selon lesquelles le bien était loué en meublé.

Cependant, ces documents ne comportant les renseignements demandés qu’à la date de leur souscription (hormis le montant du loyer qui doit être celui en vigueur au 1^er janvier 1970 mais qui, au cas d’espèce, n’avait pas été renseigné), ne sauraient établir, à eux seuls, que le local était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970.

Pour la Cour de cassation, la Cour d’appel aurait dû expliquer en quoi les renseignements figurant dans le formulaire rempli en 1978 établissaient l’usage d’habitation du bien au 1^er janvier 1970. L'affaire est renvoyée.

Pour rappel : La CJUE a jugé que la réglementation française qui soumet, dans certaines communes, à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union européenne (CJUE, 22 septembre 2020, n°s C-724/18 et C-727/18 ; https://revuefiduciaire.grouperf.com/actu/46127.html). La Cour de cassation a fait application de cette décision.

Pour aller plus loin :

« L'essentiel du patrimoine privé », 72- Location en meublé

Cass. civ., 3e ch., 18 février 2021, n°19-11462

Date: 23/12/2024

Url: https://nlavocats.com/breves/46900.html?date=2021-02-01&format=print&start=0