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Non-résidents : non-application de l’exonération pour cession du logement en France en cas de détention par une société de personnes

Il n’est pas prévu d’étendre l’exonération spécifique réservée aux non-résidents au titre de la cession d’un logement situé en France, plafonnée à150 000 € de plus-value imposable, aux associés non-résidents d’une SCI.

Sauf dispositions contraires des conventions fiscales internationales, les plus-values immobilières de source française réalisées par des non-résidents sont soumises à un prélèvement obligatoire (au taux de 19 % pour les personnes physiques), majoré de la taxe sur les plus-values élevées, et s’il y a lieu, des prélèvements sociaux (CGI art. 244 bis A et 1609 nonies G ; c. sec. soc. art. L. 136-7, I bis).

Si les non-résidents, personnes physiques, bénéficient de la plupart des exonérations prévues en faveur des contribuables résidents, ils ne peuvent pas prétendre à l’exonération au titre de la résidence principale dans les conditions prévues par les résidents (BOFiP-RFPI-PVINR-10-20-§ 200-19/04/2019).

Ils bénéficient, en revanche, de deux exonérations spécifiques, non cumulables :

-l’une, partielle, pour la cession d’un logement en France (applicable depuis le 1^er janvier 2014) (CGI art. 150 U, II.2°) ;

-l’autre, totale, pour la cession de l’ancienne résidence principale en France (applicable depuis le 1^er janvier 2019) (CGI art. 244 bis A, I.1.al. 4).

Concernant l’exonération au titre de la cession d’un logement en France, plafonnée à 150 000 € de plus-value imposable, il est précisé que cette exonération ne s’applique que lorsque le contribuable détient directement le logement cédé, excluant la cession d’un logement détenu par l’intermédiaire d’une société de personne (CGI art. 150 U, II.2° ; BOFiP-RFPI-PVINR-10-20-§§ 240 et 320-19/04/2019).

En revanche, concernant l’exonération totale au titre de la cession de l’ancienne résidence principale en France, comme pour les résidents (CGI art. 150 U, II.1°), la circonstance que l’immeuble cédé soit détenu par l’intermédiaire d’une société de personnes ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération (BOFiP-RFPI-PVINR-10-20-§ 490-19/04/2019).

Aussi, un sénateur a posé la question de savoir s’il serait possible d’étendre l’exonération partielle de plus-value au titre de la cession d’un logement en France aux associés non-résidents de SCI ?

Le Ministre délégué auprès du Ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics a répondu par la négative aux motifs que :

-la différence de traitement entre les cédants, selon qu’ils sont résidents ou ont transféré leur domicile fiscal hors de France à la date de la cession, résultant de l’application respective du 1° ou du 2° de l’article 150 U, II du CGI a été déclarée conforme à la Constitution (décision 2017-668, QPC du 17 octobre 2017) ;

-les contribuables non-résidents associés d’une société de personnes détenant des immeubles en France bénéficient de l’exonération totale de plus-value au titre de la cession de leur ancienne résidence principale en France, toutes conditions par ailleurs remplies (CGI art. 244 bis A, I.1.al. 4). Au demeurant, cette exonération en faveur des non-résidents est soumise à un délai de cession plus souple que pour les contribuables domiciliés en France, puisque la cession de l’ancienne résidence principale doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de domicile hors de France alors que pour les résidents, l’immeuble doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession.