Fiscal,Patrimoine
Plus-values des particuliers
Délai normal de vente pour bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale
Lorsque le délai d’inoccupation de la résidence principale excède la durée normale de vente, le seul fait de mettre en vente l’immeuble n’est pas de nature à justifier l’exonération au titre de la résidence principale s’il apparaît que le prix demandé était manifestement excessif.
Des époux, alors en instance de divorce, ont cédé le 20 janvier 2017 un bien immobilier dont ils étaient copropriétaires indivis. Le bien cédé ayant constitué la résidence principale des vendeurs, ils n’ont pas déclaré la plus-value réalisée, se plaçant sous le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale visée à l’article 150 U, II.1° du CGI.
À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause cette exonération et appelé les impositions correspondantes (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et taxe sur les plus-values élevées). Elle a relevé que :
-l’épouse avait quitté le logement au plus tard le 1er janvier 2014 et l’époux n’y était plus domicilié depuis le 1er juillet 2014 ;
-le bien acquis en 2002 au prix de 167 694 € avait été mis en vente auprès de deux agences immobilières aux prix respectifs de 880 000 € et 850 000 €, puis en décembre 2014 auprès d’une troisième agence au prix de 724 500 €, avec un nouveau mandat en septembre 2016 au prix de 500 000 €, pour être vendu au prix de 490 000 € le 20 janvier 2017, étant entendu qu’un compromis de vente qui n’avait pas abouti avait été signé en novembre 2015 au prix de 549 000 €.
Elle en a déduit que le prix manifestement excessif demandé avait retardé la vente, de sorte que le délai de près de 3 ans pendant lequel le bien vendu était demeuré inoccupé ne pouvait être considéré comme normal lui faisant perdre sa qualité de résidence principale des cédants au jour de la cession.
Les juges du fond et d’appel sont du même avis. Si un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, encore faut-il que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal (soit un an, dans un contexte économique normal ; BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 190-27/06/2023). Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.
Or, en l’espèce, les cédants n’apportaient aucun élément probant justifiant que le prix de mise en vente en 2014 aurait eu un quelconque lien avec le prix du marché immobilier local, pas plus que ce marché aurait été extrêmement fluctuant au cours des années précitées. Les cédants n'avaient ainsi pas ramené dans un délai raisonnable le prix de cession souhaité au prix du marché.
Pour aller plus loin :
« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, § 286
CAA Marseille 18 décembre 2024, n° 23MA01520
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